Les quinze dernières années ont été marquées par une hausse des prix de l’immobilier largement déconnectée de l’évolution des revenus des ménages. Une analyse du Crédoc.

Entre 1996 et 2011, les prix des logements anciens ont été multipliés par 2,5 et les loyers par 1,6, tandis que le revenu était multiplié par 1,5. Les travaux menés par le CRÉDOC montrent qu’au-delà des vacances, des loisirs et de la culture, les dépenses de logement empiètent sur des postes moins attendus comme le transport, l’équipement du foyer ou même l’alimentation et la santé. Les familles avec enfants, notamment les familles nombreuses et monoparentales, sont particulièrement touchées : leur « surface de vie » stagne ou diminue alors que celle des ménages sans enfant augmente. L’augmentation de la valeur des logements a aussi eu pour conséquence de creuser le fossé entre les propriétaires, qui jouissent d’un patrimoine s’appréciant de jour en jour, et les locataires, qui se sentent de plus en plus vulnérables et déclassés socialement. De fait, le rêve de nombre de nos concitoyens de devenir un jour propriétaire cède aujourd’hui la place au souhait de bénéficier de conditions de logement confortables à un coût raisonnable.

Un logement confortable à un coût raisonnable pour tous

Les Français réaffirment à intervalle régulier leur désir d’être un jour propriétaire. Posséder une maison est ainsi la situation « idéale » pour 77 % de la population et la moitié des locataires désirent acquérir leur logement dans un avenir proche. Les pouvoirs publics ont, de longue date, cherché à accompagner cette aspiration à travers des dispositifs de soutien à l’accession à la propriété. Mais ce rêve se heurte à l’augmentation continue des prix de l’immobilier depuis quinze ans, laquelle a rendu l’acquisition d’un logement difficile pour les catégories populaires et les classes moyennes.

L’accession à la propriété s’est aussi traduite par des compromis en termes de surface, par un éloignement des centres-villes, une augmentation des temps et des coûts de transport pour aller travailler, un allongement des durées d’emprunt, voire des risques de surendettement au moindre incident de vie (divorce, perte d’emploi, maladie…). Dans le même temps, l’augmentation du coût du logement ne s’est pas toujours accompagnée d’une amélioration de la qualité des habitats dans l’Hexagone, qui reste très moyenne lorsqu’on la compare à celle de nos voisins européens. Autant de raisons qui expliquent probablement qu’aujourd’hui huit Français sur dix préfèrent que « tout le monde puisse disposer d’un logement confortable pour un coût raisonnable » plutôt que « tout le monde puisse devenir propriétaire de son logement ».

Le choix de devenir propriétaire ou rester locataire n’en est plus vraiment un

Il y a quinze ans, les locataires et les accédants à la propriété avaient des revenus très similaires (voir encadré) et la location n’était pas toujours perçue comme une solution par défaut. Même parmi des foyers aux revenus confortables, certains préféraient louer leur logement pour être plus mobiles, être en mesure de se saisir plus facilement d’opportunités professionnelles ou adapter leur logement à leur situation personnelle ou familiale. L’augmentation des prix de l’immobilier a changé la donne.

La proportion de propriétaires a tendance à progresser en France : entre 1978 et 2010, elle est passée de 47 % à 58 %. Cette progression ne s’est pas déroulée de manière homogène au sein de la population. Alors que les catégories aisées sont devenues de plus en plus souvent propriétaires, la part de propriétaires chez les bas revenus et la classe moyenne inférieure a diminué. Au début des années 1980, les propriétaires sans emprunt et les locataires présentaient des niveaux de revenus similaires. Aujourd’hui, les locataires disposent, en moyenne, d’un revenu inférieur de 11 % à la moyenne ; les propriétaires ayant fini de rembourser leur emprunt ont amélioré leur situation financière et jouissent de revenus supérieurs de 7 % à la moyenne ; les accédants à la propriété disposent, quant à eux, de revenus supérieurs de 25 % à la moyenne nationale.

Tout d’abord, le mouvement d’accession à la propriété a surtout concerné les ménages les plus aisés : alors que 73 % des hauts revenus sont aujourd’hui propriétaires de leur logement (contre 62 % en 1990), les personnes en bas de l’échelle sociale et les classes moyennes ont vu leurs perspectives de devenir un jour propriétaires s’éloigner : seuls 31 % des bas revenus sont aujourd’hui propriétaires, contre 51 % en 1990.

La pression financière est telle qu’il est presque obligatoire de combiner deux salaires pour pouvoir acheter son logement. 62 % des accédants à la propriété sont des couples bi-actifs ; la proportion n’était que de 35 % en 1990.

Or, les parcours familiaux sont moins linéaires que par le passé : l’âge de la première union a reculé en raison de la poursuite plus fréquente d’études supérieures, et les phases de séparation entre des périodes de vie en couple se multiplient. Aujourd’hui plus d’un locataire sur deux est célibataire, veuf ou divorcé (54 % soit + 17 points par rapport au début des années 80). Alors que seul un tiers des propriétaires sans emprunt et moins d’un accédant à la propriété sur cinq ne vivent pas en couple (respectivement + 4 points, + 6 points par rapport à 1980).

En un mot, le parc locatif est devenu, progressivement, de plus en plus marqué sociologiquement en accueillant toujours plus de ménages jeunes, célibataires et aux revenus modestes. Si bien que la hausse des loyers, pourtant moins spectaculaire que celle des prix à l’achat, pèse de plus en plus lourd sur le budget des locataires.

Les dépenses de logement pèsent sur la qualité de vie

Ces évolutions ne sont pas sans effet sur les conditions de vie de la population. Première conséquence, il devient difficile pour les familles d’adapter leur logement à leur configuration familiale. Les foyers avec enfants, en particulier, semblent avoir été contraints de consentir des sacrifices en termes d’espace. Alors que les personnes vivant seules ou en couple sans enfant ont gagné respectivement + 0,4 et + 0,5 pièces par personne en 30 ans, l’amélioration a été plus timide pour les familles monoparentales (+ 0,2 pièces), les couples avec enfants (+0,1) et les familles nombreuses (stable).

Lorsque l’on compare le nombre d’enfants considéré comme « idéal » par les Français et le nombre d’enfants effectivement présents dans le foyer, le décalage entre rêve et réalité apparaît d’autant plus important que l’espace disponible est restreint : 70 % des personnes habitant des logements d’une ou deux pièces expriment une certaine frustration, contre 56 % de celles résidant dans 3 pièces, et 33 % dans 4 pièces.

De fait, la part des familles nombreuses parmi les accédants à la propriété diminue rapidement (30 % en 1980, contre 17 % aujourd’hui).

Les dépenses de logement empiètent aussi progressivement sur la consommation. Comme on pouvait s’y attendre, les loisirs, la culture et les vacances font partie des premières coupes budgétaires. Après une décennie de progression, le taux de départ en vacances a, depuis 1995, plutôt tendance à diminuer en moyenne. La baisse est surtout sensible chez les personnes qui jugent que leurs dépenses de logement représentent une lourde charge financière : entre 1980 et 2010, leur taux de départ est ainsi passé de 60 % à 47 %, tandis que celui des foyers jugeant que leurs dépenses de logement sont acceptables s’est maintenu à 60 %.

Plus préoccupant, les sommes consacrées à se loger impactent des postes de dépenses essentiels comme l’alimentation, les transports ou la santé. L’alimentation est d’ailleurs aujourd’hui un des postes qui subit la plus forte augmentation du sentiment de privation : 44 % des foyers ayant de lourdes charges de logement déclarent devoir se restreindre en matière d’alimentation ; le taux a augmenté de 23 points par rapport à 1980. De même, 17 % des ménages avec d’importantes charges de logement sont en situation de précarité énergétique, contre 7 % lorsque les sommes consacrées à se loger sont raisonnables.

L’impact financier des dépenses de logement sur les autres postes est confirmé par les analyses neutralisant les effets liés à la composition de la famille, à l’âge ou aux revenus.

Les dépenses de santé sont, elles aussi, affectées : lorsque le ménage doit dépenser plus de 20 % de ses ressources pour se loger, il se voit contraint de réduire ses dépenses de santé de 27 euros par mois. De même, 44 % des personnes éprouvant des difficultés à faire face à leurs dépenses de logement déclarent devoir s’imposer des restrictions en matière de soins ; cette proportion s’est accrue de 23 points en l’espace de 30 ans.

Lire l’intégralité de l’article sur l’Observatoire des inégalités