Immobilier : et maintenant, que faire ?

Une tribune libre de Patrick Reymond

La question immobilière va se poser et se reposer pendant des années et notamment, en matière énergétique.

Je ne parle pas, bien sûr, de la phase d’acquisition, mais plutôt celle de l’entretien.

Comme le dit Paul Chemetov, on a sans doute plus construit ces 50 dernières années que depuis le début de l’humanité.

Là aussi, la fin de la croissance démographique transformera la planète Terre en France des années 1930.

Il faudra s’habituer à un marché de la construction très réduit.

Tout d’abord, il est nécessaire de ne pas mal construire. Une tempête a eu lieu, et toutes les erreurs se sont payées comptant.

Sarkozy : « On ne peut pas transiger avec la sécurité ». C’est bien, mais la spéculation immobilière a conduit à construire n’importe où et à privilégier, pour les maisons individuelles, le plain-pied (moins cher pour le constructeur), et toujours le moins disant en matière de matériaux.

Si vous regardez les quartiers, les villages anciens, vous verrez qu’il y a très peu de logements mal construits, sauf aux endroits où l’accumulation d’argent rend les gens fous, la région parisienne notamment (cf. les inondations de 1910).

Les murs sont épais (inertie thermique), systématiquement il y a plusieurs étages (pour réduire l’emprise au sol) et le moyen le plus courant de chauffer une habitation, c’était la vache. Elle dégage énormément de chaleur, mais l’inconvénient, c’est que c’était un réservoir de tuberculose.

Il est un lieu commun, qu’il vaut mieux éviter de se loger à certains endroits. Un endroit facilement inondable, par exemple, que les générations précédentes avaient fui, mais que l’appât du gain d’une part, et la folie de devenir propriétaire d’autre part, ont rendus bâtissables, commercialisables et habités.

Le fait qu’il y ait plusieurs étages est aussi une sauvegarde ; en cas d’inondation, on peut monter. Certains, dans des constructions « modernes » (lire : sans cervelle), ne le pouvaient pas : ils sont morts, comme des rats, piégés.

Nous sommes aussi piégés par des habitudes prises insidieusement : les factures. Eau, gaz, électricité, fioul, toutes les dépenses contraintes du logement, qui sont en pleine explosion, et grâce auxquelles le gouvernement peut se targuer de la « robustesse » de la consommation, dans une économie « forte ».

Encore avons nous la chance de ne pas habiter aux USA, où « la norme » est en matière électrique, bien plus importante (5 fois plus de consommation qu’en Europe), comme en matière de tout, d’ailleurs. Peu importe, le « ouinneur » paie ses factures, non seulement en disant « même pas mal », mais en se glorifiant d’avoir la plus grosse (facture).

Là, par contre, il faudra agir. Mais, devant la pression et la folie du renouvelable, que faire ?

La réponse est simple : il faut ETRE RADIN. Mieux, s’en faire une culture.

En effet, dans la bulle immobilière, à quoi servait-il de négocier comme des chiens les frais et le taux chez le banquier, pour payer n’importe quoi, à n’importe quel prix ?

Commençons par le commencement.

Quelque soit votre énergie de chauffage, commençons par bêtement nous poser la question de l’efficacité de la chaudière : gaz, fioul ; des radiateurs électriques.

Des gains de 50 % sur les consommations sont assez courants (c’est dire l’état et la vétusté de ce qui existe).

La durée d’amortissement d’une chaudière fioul devient indécemment courte, à l’heure actuelle.

Et il vaut mieux ne pas se tromper, en installant une chaudière neuve à 3.000 euros, plutôt que de faire un investissement aléatoire avec une pompe à chaleur à 15.000.

De même qu’en matière de chauffage électrique classique à effet Joule, le jour et la nuit, en matière de consommation, existent.

Ensuite, si vous avez 15 euros à dépenser, le thermostat (mécanique, ça ne vaut pas plus).

Ensuite, l’isolation des toits (c’est par là que partent la majorité des calories).

Ensuite, l’isolation interne.

Résumons : entre le changement de génération d’appareil de chauffage, le thermostat, l’isolation des toits et murs, vous pouvez littéralement descendre la consommation d’énergie d’un logement énergivore, en passant de plus de 450 kwh/m² à moins de 150, et ceci, à coût très réduit, et sans passer par des « énergies nouvelles ».

La durée de retour sur investissement est courte, vous pouvez négocier solutions et devis, en faisant appel à des corps de métiers tout à fait classiques : plombiers, électriciens, plâtriers.

Bien entendu, beaucoup de ces travaux sont auto-réalisables.

Bien entendu aussi, on peut passer au cran au dessus. A savoir, l’isolation par l’extérieur, le triple vitrage, les VMC double-flux, le puit provençal, le solaire thermique ou combiné.

Pour l’isolation, il vaut mieux attendre d’avoir des besoins réels de ravalement.

Le triple vitrage peut attendre (seulement 7 % de la chaleur est perdu par les fenêtres).

La VMC double flux est très peu répandue, c’est pourtant un élément de confort et de sauvegarde de l’énergie important (l’air sortant réchauffe l’air rentrant).

Le puit provençal, lui, assure climatisation quasi gratuite et chauffage tout aussi gratuit (mais pas à 19°, on serait plutôt du côté de 10-12°), le reliquat seul nécessitant un chauffage d’appoint.

Le solaire thermique, soit pour l’eau chaude sanitaire, soit pour l’eau chaude sanitaire + chauffage, est une des rares technologies du renouvelable réellement au point et relativement peu coûteuse, vite amortie, pourtant, il a vécu en France une année 2009 difficile (en Chine, par contre, c’est devenu la norme).

Moralité ? Il y a des dépenses à assurer au moment de leur renouvellement naturel (façades et fenêtres), certainement pas pour des questions énergétiques (le gain d’énergie sera le « plus »).

Pour économiser l’énergie, il faut donc partir du moins coûteux et du plus efficace et monter progressivement en gamme. On notera que ces solutions sont peu connues, mieux, confidentielles.

Passons maintenant aux investissements problématiques, ayant beaucoup plus le vent en poupe, pour des raisons fiscales.

Tout d’abord, la pompe à chaleur aérotherme/eau. Coûteuse, elle souffre de n’être guère au point. En plus, elle possède souvent une relève sur résistance, qui en fait un chauffage électrique classique et cela au pire moment : quand il fait froid. En outre, on peut signaler le problème du point de bascule. Quand la température se stabilise au point de relève, on a de fameux coups de bélier. Une ville suisse avait pensé, pour les éviter, les installer… dans ses égouts.

La pompe à chaleur à géothermie horizontale est aussi très répandue. On capte les calories à 0.80 mètre, là où le sol ne gèle pas. Mais il y a souvent des problèmes de dimension (avec formation de permafrost sur le terrain l’hiver), et de mouvements de sol. Celui-ci est beaucoup moins stable que la majorité des gens ne le suppose (tremblements de terre imperceptibles, ondulations naturelles, précipitations), ce qui conduit à des incidents (en moyenne, tous les 7 ans). C’est aussi une solution coûteuse.

Encore plus coûteux, la pompe à chaleur géothermique verticale (on fore un puits de 100 mètres), dont je ne parlerais même pas. Vu le coût du puits, la solution est difficilement amortissable dans la conjoncture actuelle.

Le solaire photovoltaïque. Cela sert à produire de l’électricité, mais ce n’est qu’un placement financier, dépendant du volume de crédit d’impôt à l’entrée et du tarif de rachat en sortie. Les promesses n’engageant que ceux qui les croient, il y a bien des manières de revoir à la baisse les tarifs de rachat (même en les maintenant, nominalement).

La meilleure manière de rendre les gens cons, c’est de coller un crédit d’impôt. A partir de ce moment, la cervelle rentre en stand-by.

La preuve ? C’est qu’il existe une pompe à chaleur réversible (elle peut faire climatisation l’été) air/air, ne bénéficiant pas d’un crédit d’impôt et d’un coût tout à fait abordable. Elle a pour particularité de nécessiter un autre système de chauffage indépendant pour les périodes de grand froid.

Mais comme celle-là vaut 3000 euros, contre 15 000 à une pompe à chaleur aérotherme/eau, devinez ce que votre plombier va essayer de vous vendre ?

Pour le tiers du prix, vous pouvez avoir une chaudière neuve et donc moins gourmande + une pompe à chaleur aérotherme air/air ? Elle est pas belle, la vie ?

Moralité générale : fuyez la mode, le fashion et ce qui se fait, c’est toujours trop cher. Préférez le classique, pas ou peu connu, et éprouvé. Le seul rendement que vous devez en attendre dans vos calculs, ce sont les économies dans vos-sous-à-vous.

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